住宅ローンの滞納:任意売却と競売までの期間

住宅ローンを滞納してしまった場合、今住んでいる家が金融機関に差し押さえられ、
競売にかけられるという、ケースになることもあります。

しかし、支払いを滞納したからと言って、即時競売に掛けられるわけではありません。
実際に競売に掛けられるまでの期間は、支払いが滞ってから半年以上の猶予があります。

ご存知のように競売物件はの売却金額は、驚くほどの安値になってしまいます。
督促状が届いてから、競馬に掛けられるまでの期間、何の手段も取らずに放置していると
住居を取られた上に、強制的に安い値段で売却されてしまい、家をなくし多額の住宅ローンだけが残るという
最悪な事態が待っています。

そんな最悪な事態を避けるためには、競売に掛けられる前に、何らかの手を打つ必要があります。

病気や怪我、リストラ、転職などでも住宅ローンの支払いが出来なくなるケースは少なくありません。
滞納をした時点で、競売へのカウントダウンは始まっていますから、2か月続けて滞納してしまい
その後の返済のめどが立たないようなら、何某かの対策を取らなければなりません。

住宅ローンの滞納から競売まで

滞納開始から1~2か月 ・・・ローンの支払いを促す督促状が郵送される
滞納開始から3か月   ・・・住宅ローンを借りている銀行等、金融機関から代位弁済通知書が郵送される
              金融機関の債権が保証会社に譲渡される。
滞納開始から4~6か月 ・・・保証会社からの取立てが開始される。
滞納開始から6~9か月 ・・・競売開始決定通知書が郵送され、裁判所による現地調査が行われる。
滞納開始から9~10か月・・・競売の準備が始められる。
  競   売    ・・・物件が売却される 
競 売 完 了 後 ・・・裁判所から不動産引き渡し命令が郵送される。
  強 制 退 去

以上が滞納開始から競売⇒強制退去までの流れになります。

住宅ローンの返済を続けていけるかどうかの判断は、滞納から2~3ヶ月のの間に判断できるはずです。
住宅ローンの借り換えで、月々の支払額を下げることも可能ですが、場合によっては金融機関側が
借り換えに応じてくれない場合もありますし、返済不可能と判断した時点で、出来るだけ早く
任意売却の手続きを始めましょう。

今の時代、家の売却額が購入額より高くなることはまずありませんから、家が売れたとしても
ローンだけが残ってしまう可能性があります。
親の家に同居するなどが出来なければ、転居後は家賃も払わなくてはなりません。
ローンを滞納しているくらいですから、ローンと家賃の両方の支払いが出来ず、
自己破産をする人が多くなります。

自己破産で免責が認められれば、住宅ローンの支払い義務はなくなります。
しかし、連帯保証人を立てている場合は、保証人に支払い義務が生じ、
自分のものでもない借金を支払わなければなりません。
保証人になってくれた人がお金に余裕があれば、支払いに応じてくれるかもしれませんが
余裕がなければ、その保証人も自己破産することになってしまいます。
多くの場合、住宅ローンの連帯保証人には、配偶者か親御さんがなることが多いようですが
知人に頼む場合もあります、何れの場合も離婚など保証人との関係悪化は否めません。

競売開始決定通知書が郵送された段階では、任意売却が出来る可能性が残っています。
任氏売却の手続きを取ったとしても、すぐに家が売れるとは限りませんが、人間関係を壊さないよう
速めの対策が重要です。

任意売却

様々な理由から住宅ローンが支払えなくなることがあります。しかし支払いが出来なくなった後
何もせず、払えないものは払えないかとほったらかしている人と、何かしらの手段ぇお講じる人の間では
その後の人生が大きく変わって来るものです。
何もせず放置したままにしておけば、いずれ家は競売で安く売りはらわれてしまい、
その後の生活も苦しいものになるでしょう。
そうならない為には、妥当な市場価格で家を売却する必要があります。
その為の手段が「任意売却」(任意売買)です。

住宅ローンの支払いが終わるまでは、抵当権がついている為、自分たちの都合で勝手に不動産を
売却することはできません。

住宅ローンの残債があり抵当権たついている物件を売却する為には、
ローンの一括返済か任意売却しか方法がないので、任意売却を希望する場合には
まずはローンを組んだ金融機関の同意をもらい、抵当権を解除してもらいます。
滞納が続いき、売却したい物件が差し押さえられている場合は、
抵当権と同様に差し押さえも解除してもらう必要があります。

金融機関との任意売却の手続きは自分ですることもできますが、住宅ローン相談所などに依頼することもできます。
無料で相談を受けてくれる相談所もありますし、最近では弁護士が無料相談会を開くこともありますので、
相談だけでもいいので、利用してみると良いでしょう。
またローンの残債額によっては、抵当権を付けたままでも売却できることがあります。
知り合いの不動産屋か家を購入した不動産屋に相談してみるのも良いでしょう。

任意売却と競売の違いは?

売却価格・・・任意売却、市場価格と同等 
       競売、市場価格の半額程度
負担費用・・・任意売却、特になし
       競売 引っ越し費用等
借入残高・・・任意売却、少ない
       競売 多い
残債務 ・・・任意売却、軽減や月々の支払額が少額になる
       競 売、債権者次第
明け渡し・・・任意売却、買主と交渉できる  
       競 売、強制執行

任意売却は通常の売買と同等の価格で家を売ることができますが、競売の場合、
市場価格3~5割引きと、驚くほどの安値で売却されてしまいます。
オークションサイトや競売物件を専門に扱うサイトもありますので
参考に見てみると良いでしょう。

競売された場合、最終的な住居の明け渡しは強制執行となり、自分の都合に合わせることはできません。
たとえ次の住居が見つかっていなくても、家を出なければならないのです。
強制執行で家を追い出される形になると、周囲の人に知られるなどで同じ地域に住みづらい状況になってしまいます。
そうなると金銭的な問題ばかりでなく、家族の総てが精神的につらい状況になってしまいますから
早いうちに任意売却を行いましょう。

せっかく手に入れた夢の我が家を手放したくないと思うのは人情ですが、対策と決断を先延ばしにするほど
状況は悪化してしまい、やり直しの機会を逃してしまうことになりかねません。
ローンを支払っていけるかどうかは、自分でも早い段階で判断できるはずですから、支払い不能とわかった時点で
一日も早く金融機関へ相談に行きましょう。
何事も見切りと決断が重要です。

カードローンで滞納分を支払う

住宅ローンの滞納が始まった段階で、仕事もあり安定収入があれば、銀行や消費者金融のカードローンを
利用できる可能性はあります。

冠婚葬祭など、一時的な理由でお金が足りない場合に、住宅ローンの滞納分にカードローンを利用して
返済に充てる程度なら問題ありませんが、今後の見通しも立たず、住宅ローンの支払いが困難な場合は
カードローンを返済に充てても、焼け石に水、状況を悪化させるだけで、何の意味もありません。

住宅ローンであろうが、カードローンであろうが、借金は借金です。
借りたものは返さなけれななりませんし、利息だって発生します。

カードローンの支払いをリボ払いにすると、月々の支払額は少なくて済みますが、その分利息は嵩んでしまいます。
またそのような自転車操業的な借り入れを繰り返していくと、気付いた時には火の車で、身動きのできない状態に
なるのは目に見えています。
住宅ローンの借り換えで毎月の支払額を下げるならまだしも、カードローンの借入れを住宅ローンの返済に
まわすことは現実的な対応とは言えません。

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