住宅ローンの頭金の額と親からの援助

家の購入は、人生で一度あるかの大きな買い物です。
高額な取引ですから、よほどのお金持ちで無い限り、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。

夢のマイホームを手に入れる為に、頭金無しで返済期間一杯の35年ローンを組む人もいますが、
頭金の額によって、借入金額と返済期間が大きく変わってきます。
大きな借入+返済期間が長くなると、利息の支払金額も大きくなってしまいます。

同じ買い物でローンを組むのなら、できるだけ短い期間+少ない金額で返済したいものです。

借入例

3000万円の分譲住宅を購入する場合の、頭金の額と返済金額の違い。

1.頭金:300万円⇒借入2,700万円 ※固定金利2%:返済期間30年
月々の返済金額 99,797円
利息込返済総額 約3,592円

2.頭金:600万円⇒借入2,400万円 ※固定金利2%:返済期間30年
月々の返済金額 88,709万円
利息込返済総額 約3,193万円

頭金を多くすると借入金額が減る為、完済までに支払う利息も少なくなります。
頭金を2倍にするだけで、完済までに支払う利息は99万円も少なくなりますから、
家を購入するまでに、頑張って頭金を貯めた方が断然お得ですね。

しかし、新婚でいきなり家を買う人よりも、ある程度子供が大きくなって手狭になった頃に
家の購入を考える始める方が多いのではないでしょうか。
子育ての時期と重なる時期は、何かと出費も多くなりますし、お子さんが進学を希望した場合、
高額な教育費が必要になります。
奨学金制度を利用することもできますが、卒業後の返済の事を考えると
貯蓄の総てを頭金につぎ込むことは考え物です。

少額の頭金と繰り上げ返済

後々の事を考えて頭金は大きくしたくないが、利息を払うのもバカバカしいとお考えの方には
繰り上げ返済をお勧めします。

教育費などの支払いのために頭金を少なくし、教育費を支払ったうえでの余剰金を住宅ローンの
繰り上げ返済に充てたとしても、利息を減らす効果は変わりません。

住宅ローンの返済は、最長35年と長期間に渡ります。
その間、お給料が順調に上がっていけばよいですが、景気の悪化でリストラに合うかもしれませんし
子供が私大に入学して、高額な教育費が必要になるかもしれません。世の中も人生もどう転ぶかわかりませんから
頭金で全てを吐き出してしまって、手元に資金が全く残っていない状況は避けた方が賢明です。

FPの方によっては、利息対策は、無理な繰り上げ返済はせずに余剰金は出来るだけ手元に置いておいて
登記などの諸費用を入れても、住宅ローンの借り換えで対応する方が得だとおっしゃる方もいます。

住宅購入資金を、親に援助してもらう場合

金融機関からお金を借りると利息がかかるからと、家族や親類からお金を贈与してもらう人もいますが
この場合、利息は掛りませんが、年間110万円を超える贈与には10%の贈与税がかかってしまいます。
しかし、がっかりする必要はありません。
住宅購入資金を親や祖父母に援助してもらう場合には、非課税枠が設けられているからです。

※国税庁「直系専属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」によると
住宅用家屋の取得等に係る契約締結期間ごとの非課税限度額は以下のようになります。
  
     ~H27年12月  一般住宅用家屋・・・1,000万円 良質な住宅用家屋・・・1,500万円
H28年1月 ~H29年9月  一般住宅用家屋・・・ 700万円 良質な住宅用家屋・・・1,200万円
H29年10月~H30年9月  一般住宅用家屋・・・ 500万円 良質な住宅用家屋・・・1,000万円
H30年10月~H31年6月  一般住宅用家屋・・・ 300万円 良質な住宅用家屋・・・ 800万円

ここで言う良質な住宅用家屋とは、省エネ等基準【省エネルギー対策等級4(平成4月以降は断熱等性能等級4)
相当以上であること。耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上であること又は免震建築物であること)】
に該当する住宅用家屋であること。一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋であること
又は高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であることにつき、一定の書類により照明されたものを言います。
国税庁のHPの抜粋)

要するに、省エネ住宅や、耐震、免震性に優れた住宅、バリアフリー等高齢者に優しい住宅を購入する場合には
税金をおまけしますよ、という制度です。

良質な住宅用家屋は、一定期間金利が優遇される「フラット35S」の対象にもなります。

この他、20歳以上の子が、65歳以上の親から贈与を受ける場合
(贈与を受けた年の1/1において、20歳以上のものに限る)
「相続時精算課税選択の特例」が利用できます。

このように、親や祖父母から住宅資金を出して貰っても、贈与税がかからない場合があります。
税金に関しては、国の方針によって内容が変わってきますので、その都度節税できる金額を確認しましょう。

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