フラット35の特徴と利用条件

長期固定金利住宅ローンフラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して
サービスを提供しています。
申込窓口は、提携している銀行や保険会社などの金融機関になります。

住宅金融支援機構の住宅ローンとして有名な「フラット35」ですが
その最大の魅力は、金利が低いうえに、最長35年間の長期間固定金利で利用できることでしょう。

りそな銀行の「りそな4住宅ローン・ふらっと35」平成28年2月1日現在の金利を例に挙げると
(機構買取型)タイプAの金利は1.21%~1.7%となっています。

取り扱う金融機関や申し込むタイプによって、若干金利は違ってきますが、他の一般的な住宅ローンと比較すると
格段の安さです。

使用目的は、新築住宅の建設・購入資金・中古住宅の購入資金となっており
不動産投資用物件やリフォーム目的では利用できません。
基本的に投資物件で住宅ローンを利用することはできませんが
実際には投資目的で利用している人も多いようです。
個人名での購入の場合、投資目的かどうか判断がし難い部分があるからかもしれませんね。

フラット35の利点と特徴

*返済期間が最長35年と長期間の利用が出来る
*長期固定金利で金利が低い
*繰上返済手数料0円
*銀行や保険会社で申し込める
*借入限度金額が100万円~8000万円以下

ローンの金利は、固定金利型と変動金利型の二つになりますが、変動金利の場合、好景気になると市場金利が引き上げられることで
ローンの金利も上がります。

住宅の購入には高額な資金が必要になり、多額の借入金の返済期間も長期に渡ります。
変動金利では、返済期間中の金利の動向に気を配っていれば、借り換えや金利の変更などで損をすることを防げますが
固定金利の場合は、借入時に長期の金利の動向を予測する事は困難になる為、設定される金利がどうしても高くなってしまいます。

それでは、消費者の購買意欲は湧きませんし、家の購入自体が難しくなってしまいます。
多くの人がマイホームを手に入れやすくするために登場したのが「フラット35」です。

フラット35の仕組みとは

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携することで、長期間・低金利を実現した「長期固定金利住宅ローン」です。

フラット35の契約は住宅金融支援機構とお客さんが直接結ぶものではなく、住宅金融支援機構と提携した金融機関と
お客さんの間で契約が結ばれます。

借入れの仕組み

フラット35のの仕組みは、お客様が金融機関にフラット35を申し込むことから始まります。
申込みをするお客様はまず、適合証明機関に物件検査申請を行い適合証明書の交付を受けます。

お客様が民間金融機関でフラット35を申込みむと、申込みを受けた金融機関は住宅金融支援機構に「住宅ローン債権譲渡」を行います。
民間金融機関からローン債権を買い取った住宅金融支援機構は、信託銀行などに「住宅ローン債権委託」と投資家に
「MSB」(不動産担保証券)発行を行い、投資家に対するMSBの担保は、信託銀行などが行います。
投資家は「MSB」の発行代金を住宅金融支援機構に支払い、その支払われた買い取り代金が民間金融機関に渡され、そのお金が
フラット35の資金として、金融機関からお客様に渡されます。

返済の仕組み

お客様は、申込みをした金融機関に「元利金返済」(月々のお支払)をします。
すると金融機関は、住宅金融支援機構へ「回収金引渡」を行い、住宅金融支援機構は投資家へ「MSBの元利金支払」を行います。

金融機関にとって長期固定金利はリスクの高い取引です。
リスクを回避しつつ長期固定金利を実現するためには、MBSの発行等他の部分でカバーしなければなりません。

フラット35の利用条件とは

*申込時の年齢制限 70歳未満
*日本国籍所持者または特別永住者
*フラット35を含む借入金の年間返済額が年収の35%以下
 (年収400万円未満の人は30%以下)

他の物件の住宅ローンを含め、自動車ローン・教育ローン・カードローン・キャシング等の借入れがすでにある場合
その返済額とフラット35の返済金額の合計が年収の35%以下でないと、利用することはできません。

例を挙げると、年収600万円であった場合の返済額は、年間210万円(月額17.5万円)以下
年収300万円の場合は、年間90万円(月額7.5万円)以下の返済額とならなければなりません。

家の購入を考えられる余裕のある人であれば、この基準をクリアできると思いますが
自動車ローンなど他の借入金額が多い人は利用することができません。

年齢が70歳を超えた人の場合は、長期間の返済は事実上無理ですので、住宅ローンの申込み自体が難しくなります。

また省エネルギー性や耐震性に優れた住宅等、質の高い住宅を購入する場合には、金利を一定期間引き下げる制度の
「フラット35S」を利用することができます。
フラット35同様、住宅金融支援機構が定めた技術基準に基づく検査査証についての交付の確認が行われますが
その他の利用条件は、フラット35とは異なります。

長期間の返済では、利用者の事情が変化することがありますが、各金融機関ごとに返済の悩みになどの相談に応じてもらえ、
それぞれの事情に合った返済方法に変更して思うことも可能です。
また、万が一の事態に備えて、機構団体信用生命保険や3大疾病保証付機構団体信用生命保険への加入が出来ます。

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